Tisztelt egybegyűltek!

A közmédia folyamatos ingertámadásokat hajt végre az elmúlt időszakban a reformokon áteső építésügyről, de sajnos nem mindig egyértelmű adatokkal szolgál. Megpróbálom ezt most építészként, közérthetően továbbadni.
A 2015.12.29-én megjelent új Közlöny pontosította az eddig kérdéses dolgokat, sőt időközben más más fórumokon is elkezdtek szivárogni az infók, ezekkel egészítettem ki írásomat.

Először is a jelen (múlt) megismerése:

2015.december 31-ig. Mindenki aki bármilyen formában meglévő lakóházához/lakásához hozzá kívánt nyúlni (szerkezetileg), valamint új épületet kívánt építeni, azoknak feladata volt hogy egy építész által összeállított építési engedélyt készíttessen. Ez állt műszaki leírásokból, tervlapokból. Alaprajzokból, helyszínrajzból, legalább 2 metszetből és legalább 3 homlokzatból, valamint szükségesként ugyanezek hirdetményi változatából, beépítési számításokból, szükség esetén energetikai számításból, tartószerkezeti műszaki leírásból. Ezeken felül pedig hiteles térképmásolatot és 15-25.000 Ft illetéket kellett leróni az engedélyező hatóság részére.
Eddig követhető?

Ez a folyamat két szakaszból állt.

Az első szakasz az ötlet kitalálásával indult az építtető részéről, és a tervező asztalánál lett műszakilag teljes. Lehetőség szerint sok egyeztetéssel. Ez a szakasz azért meghatározó, mert az építésznek feladata hogy felelősségteljesen, olyan tervet adjon ki a kezéből, mely az építtetőt, az épített környezetet, az építész szakmát, a világ ökológiai fejlődését, az emberközpontúságot (a szó érzelmi és spirituális értelmében) és nem utolsó sorban a jogszabályokat egyszerre elégíti ki. Csak együttesen lehet egy dokumentációt, tervnek hívni. Ennek a feladatnak a hálásságát sokszor valamely tényező csorbítja, de úgy gondolom ilyenkor mindannyiunknak (kollégáknak) fel kell vennünk azt a bizonyos kesztyűt, és harcolni az igazunkért, mert ha felelősséget várnak el tőlünk, akkor azt tessék hagyni hogy beteljesítsük.

Az engedélyezés második része (túlesve az érzelmi lavinán), maga a kész terv engedélyeztetése, mely a hatósági ügyrendben 25 napot igényelt. A valóságban 50-60 napos időről lehet beszélni, ügy feltorlódások és egyéb hasonló okok miatt. Ezt követte a szomszédok és a tulajdonos kiértesítése. Abban az esetben ha mindenki átvette a postai levelet, és 15 napon belül nem fellebbezett, akkor az építési engedély jogerőssé vált, és elindulhatott az építkezés az elektronikus építési napló megnyitásával.

Ami 2016-tól változik!

A múltat/jelent, azért is volt fontos leírnom, mert az érdemi változás inkább a második szakaszban fog érződni. Te kedves építtető, ha építkezni szeretnél, a következőre kell figyelned jövőre:
1. amennyiben új lakóházat szeretnél építtetni, a korábbi első szakaszt ugyanúgy végig kell csinálni. Jelen szabályozási részeket átolvasva, nem egyértelmű hogy mit kell tartalmaznia az építési bejelentésnek, de több mint valószínű hogy a régi és hatályon kívül helyezett 2007/37 ÖTM szerint is megfogalmazottak kerülnek újra bele a szabályozásba. Ez akkoriban csak minimális engedményt adott a bejelentési dokumentáció és az engedélyezési dokumentáció tartalma között.
Az ÚJ törvény a Helyi Építési Szabályzatoknál kiköti bizonyos szabályozási pontok figyelmen kívül hagyását, de lakóépület építésénél ezek korábban sem voltak számottevőek. Pl megkerülhető ezentúl a tetőfedésre, tetőhajlásszögekre, gerincvonalakra vonatkozó rész, de egy felelős építész továbbra sem fog homlokegyenest ellentétes terveket készíteni egy már adott és kialakult környezetbe.
Az építési bejelentésnek az alábbiakat kell tartalmaznia:
a) az építési tevékenységgel érintett telek címét, helyrajzi számát,
b) az építészeti-műszaki tervező (beleértve a szakági tervezőt is) nevét, elérhetőségét, kamarai névjegyzéki bejegyzésének számát,
c) számított építményértéket az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló kormányrendelet szerint meghatározva,
d) az építtető aláírását.
e) a bejelentés mellékletét képező egyszerű bejelentési dokumentációt.

Lefordítva és sorrendbe helyezve:
A bejelentésnek tartalmaznia kell:
- egy aláírólapot, minden érintett (építtető, tulajdonos, tervező) nevével, címével, aláírásával.
- egy tervezői nyilatkozatot
- műszaki leírást a szükséges számításokkal, beleértve a számított építményértéket, (a végén szintén építtető és tervező általi aláírást, mint régen...)
- 1. melléklet szerinti tervdokumentációt, melyet korábban a régi ÖTM szerint feltételeztem, de tévedtem. Nagyot tévedtem. Az új eljárás szerinti dokumentáció beadandó munkarészei, sokkal "elnagyoltabbak" mint régen, mint a még ma hatályos rend szerint. Ez a dokumentáció inkább egy tervpályázati anyag részletességével ér fel, inkább csak vázlattervi dokumentáció szintű.
!PAPÍRON! - ezért is raktam idézőjelbe hogy elnagyoltabb, mert a benyújtandó tervek 1:200-as léptékűek, nem túl részletesek, viszont tartalmazniuk kell majd egy sor adatot, amihez elkerülhetetlen hogy a jelenlegi rendszer szerinti részletes terv készüljön.

Csak egy példa: kötelező benyújtani egy pontos helyiséglistát alapterületekkel. Ezt csak úgy lehet, ha erről készült egy pontos alaprajz. Felmerülhet hogy "de mi van ha 5 centit odébb rakom? az énházam! teringettét...", röviden azt mondhatom hogy itt van a kutya elásva: ha a tervtől eltérés történik, azt azonnal be kell jelenteni, ellenkező esetben építésfelügyeleti bírsággal szabható. Ezért érdemes jól átgondolni. (Nem beszélve akár a banki oldalról. Kölcsön esetén több mint valószínű hogy ők is pontos tervet kérnek.)

Na és mi van a kivitelezéssel?

Erről a törvény hallgat. A jelenlegi rendszer szerint a 191/2009-es Korm. rendelet marad érvényben a kivitelezési szabályokra vonatkozóan. A rendelet előírja hogy kivitelezést csak kiviteli terv alapján lehet végezni, mely bizonyos esetekben eddig állhatott csupán az építési engedélyezési tervből is... de mi lesz ezután, ha nincs "engedélyes terv"?

Ismét azt kell mondjam: muszáj lesz olyan bejelentési tervet készíttetni, mely tartalmazza a kivitelezéshez szükséges tervrészeket is. Anélkül gyakorlatilag sem lehet kivitelezni.
Tovább megyek: feltételezetten 30 milliós bekerülési költség feletti épületnél korábban is mindig javasoltam részletes kiviteli terv elkészíttetését. Ez az igényektől függően 1-2 millió forint többlet költséget jelent (egy 30 milliós háznak lehet hogy 5-600.000 forint a kiviteli terve, míg egy közel 2 milliós kiviteli terv már 50-60 milliós házat jelent), viszont meggyőződésem hogy legalább ennyi anyagi kártól (nincs olyan építkezés ahol ne történne káreset), és megszámlálhatatlan sok felesleges kérdés és idegeskedés alól mentesíti az építtetőt.

2. és ez fontos, amennyiben meglévő épületet érintően kell változást engedélyeztetni, úgy teljes egészében a korábbi első szakasz marad érvényben, kitételek és kivételek nélkül. Régi lakóházak átépítésére nem vonatkoznak az új egyszerűsítések.

A második szakasz változásai, szintén csak az újonnan tervezett házakra vonatkoznak. Az engedélyezés új neve bejelentés lesz, viszont jelen szabályozási formák alapján nem egyértelmű hogy teljes egészében mi lesz a kézzel fogható eredménye.
0. pont! -utólag beszúrva- az építési eljárások az un. ÉTDR elektronikus rendszeren keresztül történtek benyújtásra az elmúlt 3 évben, ez jövőre is így marad, így aki arra számított hogy az új rendszerben majd besétál a kezében egy bejelentési "paksamétával", és rákér egy plecsnit hogy "oké mehet", az sajnos csalódni fog.
1. Az új épületeket bejelenteni kell, megkezdés előtt 15 nappal, ez már egy bevett gyakorlat a bontások során, és a valóságban úgy működik hogy meg kell várni, amíg a hatóság 15 napon belül jóváhagyja a bejelentést. Amennyiben ez nem történik meg, érdemes először érdeklődni mint rögtön neki esni a háznak, mert több oka is lehet annak ha nem kapjuk meg.
   1.1 - a hatóság helyszíni bejárást tartott, ahol megállapította hogy jóváhagyás nélkül megkezdtük az építkezést (BÜNTI! - min. 200.000 Ft)
   1.2 - a hatóság a helyszín ismerete alapján szakhatósági hozzájárulást kér, pl.: valamely közműszolgáltatótól
   1.3 - a hatóság az ügyet az örökségvédelmi járási hivatalhoz továbbította, mert régészeti területen fekszik (pl)
Ezen okok megkerülése mindegyik esetben "büntivel" jár, ha nem várjuk meg míg lezárul, és nem várjuk meg míg visszaigazolást kapunk a bejelentés tényéről. Mint oly sokszor az életben "a szó elszáll, de az írás..."
2. A bejelentés illetékmentes, a korábbi 25.000 Ft-os illetéket elfelejthetjük. Az valószínű hogy a hiteles térképmásolatot ezentúl is ki kell kérni. A jelenlegi tartalomjegyzék nem említi a térképmásolatot, viszont a CSOK hiteligényléséhez a -30 napnál nem régebbi- hiteles tulajdoni lap a jövőben is kelleni fog.

 Viszont! Ha már a kezünkben van a papír, akkor a feladatunk továbbra is az elektronikus építési napló megnyitásával fog kezdődni. Melynél külön kiemelem, hogy csak a szakszerű kivitelezés vezethet eredményre, a szakszerűtlenül felvett napló, és szakszerűtlenül vezetett napló, egyaránt komoly pénzbirság lehetőségét rejt magában. Alap esetben egy rosszul vezetett napló, min. 80.000Ft-os pénzbüntetést jelent az építtető és a vállalkozó részére is. Érdemes -naplóvezetésben jártas- szakemberhez fordulni.

Külön kiemelem ismét, hogy a meglévő épületek átépítésénél továbbra is a hagyományos engedélyezés marad érvényben.

Az építkezés megkezdését követően, az alábbi időpont a legfontosabb:

3 év!

Ugyanis eddig az időpontig illetékmentesen lehet használatbavételi engedélyt szerezni (ez a folyamat egyenlőre nem tisztázott hogy hogyan fog alakulni, az is lehet hogy a jelenlegi metódus szöges ellentéte lesz az új eljárás, akár az is lehet hogy nem az építés hatóság fogja kiadni a használatba vételi eljárás, az új eljárási rend szerint épülő házak esetében az építkezés szerinti helyi jegyző hatáskörébe fog tartozni. A szükséges igazolást ő állítja majd ki.). A 3. év letelte után 200.000.-Ft, majd minden további év leteltét követően újabb 200.000.-Ft-al növekvő eljárási díjat kell megfizetni.

Tehát: aki nem biztos a dolgában, az jobb ha halogatja. Persze erkölcsileg is el lehet vitatkozni a kérdésen, hogy jogos-e milliós összeget elkérni attól, akinek befejezni sincs pénze egy ingatlant. Arról nem beszélve amit a táblázat nem tartalmaz, hogy 10 év után bontási határozatot hoznak minden ingatlanra ami addig nem szerez használatbavételt.

Kiegészítésem a több gyermeket vállalók számára:
A pontosított lakástámogatási program keretében a 3 gyermeket vállalóknak az alábbi határidőre is figyelni kell:
Amennyiben még nincs egy gyerek sem, úgy 10 éven belül kell "nagycsaládossá válni".
1 meglévő gyermek esetén 8 éven belül kell "teljesíteni" a "mégkettőt"
2 meglévő gyermek esetén 4 éven belül kell kistestvérrel gyarapodni
... ami új lakás/ház építése -vagy épülő ház vásárlása- esetén a használatbavételi tudomásulvétel lezártától számítódik, tehát NEM a CSOK szerződéskötésétől. Úgy gondolom így valamivel teljesíthetőbb.

Igyekeztem rövid és tömör lenni, lényegesen szátokba rágni hogy mire számítsatok. Ezen felül ha már korábban szakembert ajánlottam, akkor igenis meg kell jegyeznem, hogy bármilyen kérdésetek, óhajotok, bánatotok van, bizalommal és bátran forduljatok irodánkhoz, egy rövid felvilágosítás, egyeztetés nem kerül semmibe. Sőt ki kell emelnem, mert már akadt akit ez is meglepett, ha tervekről szeretnétek beszélni, kötöttségek nélkül, akkor azt is megtehetitek. Az első egyeztetés nálunk mindig kötelezettség-, és díj mentes.

Utóirat, az áfa törvény kapcsán:
Az új szabályozás az építésekre vonatkozó áfát is érinti, de egyenlőre a jogszabály szerkezet számomra furcsa vonatkozásokat rejt. Az áfa kulcs 5%-ra módosul új lakás-lakóingatlan VÁSÁRLÁS esetén, ez csak még be nem fejezett, vagy max. 2 éve használatba vétellel rendelkező lakásra-házra érvényes. Régi építésűre nem. Továbbá új ház, "saját erejű" építésére sem, ebben az esetben 5millió forintig visszaigényelhető az ÁFA. Kérdés hogy 5 millió forint bruttó értékű számlákig, vagy 5 millió forint ÁFA értékű számlákig? Ez számomra sem volt világos. Építés esetén a benyújtott számlák ellenében, 5 millió forint ÁFA tartalomig igényelhető vissza az összeg, azaz durván bruttó 18,5 millió forintnyi számla nyújtható be visszatérítésre.
Az 5% ÁFA kapcsán értelmetlennek, vagy inkább tisztességtelennek látom azt amit ez a passzus "úgymond" vizionál a számomra: hogy ismét házgyárakat kell létesíteni, és csak azoknak éri meg talpon maradni ebben az iparban, akik tömegével építenek lakásokat, házakat, majd értékesítik azt. Azok akik megrendelésre dolgoznak, mint mi is, azoknak marad a 27%-os ÁFA kulcs. Látok benne kiskaput is, de lehet hogy csak a karácsonyi édességektől elém tódult délibáb, így inkább nem is ragozom.

 Már csak egy kérdésem maradt: mikor lesz időm új sablont készíteni, ehhez a fenekestül felforgatott új eljáráshoz?...

Kérdések és válaszok:

1. Mit jelent az alábbi szakasz? Szeretném úgy értelmezni, hogy lehet a házra egy szintet húzni.
3. § 3) Az R3. 1. § (1) bekezdés 8. pontja helyébe a következő rendelkezés lép: (E rendelet alkalmazásában:) „8. új lakás: a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével: a) az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, vagy emeletráépítéssel vagy tetőtérbeépítéssel megvalósuló, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő lakóegység, amely elkészültét követően használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó használatbavétel tudomásulvételi eljárásra köteles.
- A rendelet értelmében lehetséges meglévő ház bővítésére is igénybe venni a teljes támogatást, de ebben az esetben a bővítmény/tetőtérbeépítésnek is teljesítenie kell az önálló lakóingatlanra vonatkozó követelményeket, a meglévő épülettől teljesen függetlenül lakhatóan kell megvalósítani (önálló, főző-, fürdő helyiségek, szobák és közműellátás, utóbbi a meglévő főrendszerről is megvalósítható).